Muchas personas que viven en Condominios se preguntan cuál es la verdadera sanción que puede aplicársele a aquellos vecinos que reiterada y sistemáticamente no pagan los gastos comunes de la comunidad. Veamos algunas cosas:
Sanción por no pago de los gastos comunes.
No es ningún misterio que el dinero que ingresa a los fondos del condominio por concepto de gastos comunes es el que permite el funcionamiento del mismo. Usualmente, uno de los mayores inconvenientes a los que se enfrenta un administrador de condominios es la morosidad en el pago de los gastos comunes. Dicha situación es tan compleja que puede significar el cese de funcionamiento de servicios básicos como son los servicios eléctricos, el agua potable, etc.; la devaluación de la propiedad, el embargo de bienes comunes, entre otros problemas. Debemos entender que el pago oportuno de los gastos comunes en una comunidad es una obligación que tiene cada propietario respecto a su propiedad. Sin el pago de los mismos, una comunidad sencillamente no podrá funcionar, a consecuencia de que la administración no podrá cumplir con un sinnúmero de obligaciones contraídas por la comunidad y que son de suma relevancia. La importancia de los gastos comunes para una comunidad es de tal envergadura, que no es excesivo asimilarla a la que tienen los tributos para un Estado. Es tan relevante la afirmación anterior, que no dudamos en asimilar dicha contingencia, por ejemplo, al pago de tributos que realizamos todos los ciudadanos a favor del Estado. La profesora tributarista Catalina García Vizcaíno en relación a la pregunta por qué hemos de pagar los tributos responde: «… porque el Estado tiene la necesidad de proveerse de recursos para satisfacer necesidades (explicación de carácter económico-financiero)… » . De esta forma, llegamos a la conclusión cierta de la relevancia que constituyen los dineros que ingresan a una comunidad por concepto de expensas comunes. Por ello planteamos la necesidad de modificar el estatuto que regula dicha materia en el régimen de Copropiedad Inmobiliaria. La Ley señala en el inciso 3° del artículo 5° la sanción que es posible aplicar a quienes no paguen los gastos comunes, establece: «El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. » . En primer lugar, debemos reconocer que nuestra ley ha innovado de manera sumamente novedosa en esta aspecto. Las legislaciones de la región, como la argentina o la colombiana, no han establecido sanciones de similar entidad dentro de sus disposiciones. Es posible, que el mayor apercibimiento para los copropietarios morosos de gastos comunes (en las legislaciones en comento), sea que los respectivos documentos donde consta el no pago de los mismos, tenga mérito ejecutivo, o en general que pueda ser objeto de un procedimiento contencioso más expedito que el común u ordinario. Lo anterior, también se utiliza en nuestra legislación, toda vez que la Ley otorga mérito ejecutivo al aviso de cobro de dichos gastos comunes firmado por el administrador. No obstante lo anterior, nuestra legislación como se ha venido advirtiendo, posee una satisfactoria sanción como es la suspensión del suministro eléctrico en ciertos supuestos. La experiencia señala que al hacer uso efectivo de esta facultad otorgada por la Ley, generalmente los copropietarios morosos, adoptan una posición activa en cuanto a ponerse al día en el pago de éstos. No obstante la importante innovación que significó la inclusión de la referida norma, debemos señalar que estamos contestes en la necesidad de integrar otro tipo de medidas, no por ello más gravosas, para enfrentar el que calificamos como el mayor problema que sufren hoy en día las comunidades de edificios. Las soluciones que planteamos en orden a lograr una disminución en la morosidad en el pago de los gastos comunes, son las siguientes:
(a) Una primera medida para lo que hemos venido señalado, la enmarcamos dentro de la posibilidad de ejercer medidas de publicidad en contra de aquellos copropietarios morosos. La Ley colombiana sobre Propiedad Horizontal, a pesar de no establecer sanciones como la que se contiene en la Ley chilena, en su artículo 30 sobre el Incumplimiento en el pago de expensas, da un notable antecedente al respecto: «El retardo en el cumplimiento del pago de expensas, causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria […]. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El Acta de la Asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora. PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios...» . Dejando de lado la discusión constitucional que ello pudiera traer, creemos que la solución que entrega la legislación colombiana al respecto es totalmente aplicable en nuestro país. Debemos tener en consideración que el artículo citado, previene ser objeto de cuestionamiento con base constitucional, toda vez que advierte que tales avisos sólo podrán ser colocados en lugares de poco tránsito de personas extrañas al condominio. En términos generales, diremos que en nuestro país es habitual que en algunos condominios sí se utilice dicha práctica como medio de apercibimiento para los copropietarios, sin embargo, a nuestro modo de ver, mientras no exista regulación legal expresa en tal sentido, esa práctica seguirá manteniéndose al límite de la legalidad.
(b) Una segunda solución posible para disminuir la alta tasa de morosidad que generalmente se da entre copropietarios, creemos es la posibilidad que la Ley establezca mayores atribuciones al Comité de administración o propiamente al administrador. Estas atribuciones pueden consistir por ejemplo, en la posibilidad de privar momentáneamente la utilización de espacios comunes a los copropietarios que no paguen los gastos comunes. Esta privación debiera entenderse, a nuestro modo de ver, en el goce por ejemplo de salas de recreación, en el corte de suministro de gas en ciertas horas del día, entre otras.
Finalmente, un problema relacionado con el pago de los gastos comunes en los edificios, y que no tiene otra solución que la modificación del texto legal, dice relación con la inexistente obligación que tienen las inmobiliarias de pagar al menos los dos primeros meses de gastos comunes. Estas expensas le corresponden en virtud de que ellas son dueñas en un primer momento de gran parte de los departamentos. Suele ocurrir que las inmobiliarias no tienen ningún incentivo en pagar dichos primeros meses, toda vez que la Ley no contempla sanción alguna para ellas en ese caso. Es evidente que los primeros pagos de gastos comunes son realmente necesarios para que comience a funcionar un edificio de departamentos, y en ese sentido, también es urgente instar un cambio drástico en la legislación que apunte en esa dirección.
Miguel Ángel Merino Guerrero
Socio
Cobro Gastos Comunes Ltda.
